25 JAN. 2018 Loueur en meublé professionnel : modalité d'appréciation des critères

Rappel des faits

Votre client est actuellement résident fiscal du Royaume-Uni et envisage de déménager en Suisse. Il souhaite construire un bien immobilier en France et le louer meublé avec la délivrance de prestations de services, pour un chiffre d’affaires annuel prévisionnel d’environ 125 000 €. Les revenus générés par la location de ce bien seront ses seuls revenus de source française. Il exerce également une autre activité professionnelle au Royaume-Uni, dont les revenus générés seront très nettement supérieurs aux revenus issus de la location du bien immobilier construit en France.

Vous vous interrogez :

  • D’une part, sur le point de savoir, pour l’appréciation de la qualité de loueur en meublé professionnel, si les revenus issus de son activité professionnelle au Royaume-Uni, seront pris en compte au sein des « autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ».

  • D’autre part, sur le point de savoir, si, dans l’hypothèse où la qualification de loueur en meublé professionnel serait retenue, il pourra profiter d’une exonération d’IFI sur ce bien immobilier au titre des biens professionnels.

Commentaires

I/ Appréciation du critère de la prépondérance des revenus de location par rapport aux autres revenus professionnels

D’un point de vue fiscal, conformément à ce qu’énonce l’article 155 du CGI, l’activité de location d’habitation meublée est exercée à titre professionnel lorsque trois conditions sont réunies :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;

  • Les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € sur l’année civile ;

  • Les recettes annuelles retirées de la location meublée doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC, des BA, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

S’agissant de la prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus (3e condition) pour les non-résidents, il convient de tenir compte, au titre des « autres revenus », de l’ensemble des revenus du contribuable sous réserve qu’ils soient imposables en France en vertu de la législation française ou des conventions fiscales internationales.

Or, il ressort de la convention fiscale franco-britannique du 22 mai 1968 que les bénéfices industriels et commerciaux, les revenus retirés d’une activité indépendante, ainsi que les salaires, traitements et autres rémunérations similaires perçues au titre d’un emploi salarié, ne sont imposables que dans l’État de résidence du contribuable, en l’occurrence le Royaume-Uni.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir en l’espèce les revenus de source mondiale pour apprécier la prépondérance des recettes annuelles retirées de la location meublée. Votre client pourra ainsi être qualifié de loueur en meublé professionnel sous réserve du respect des autres conditions précitées.

II/ L’ exonération d’impôt sur la fortune immobilière au titre des biens professionnels (IFI)

Il ressort de l’article 975 I du CGI que les biens ou droits immobiliers affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière.

Les locaux d’habitation loués meublés sont considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI, dès lors que les locations ont été consenties par des personnes qui réalisent « plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ».

Ainsi, si l’activité de loueur en meublés génère des recettes annuelles supérieures à 23 000 € mais que le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % ne pourra être considérée comme satisfaite.

Aussi, selon l’administration, « lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas, en général, être considérée comme la profession principale même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé ».

On le voit, l’appréciation du caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé est différente en matière d’IFI. Un loueur en meublé professionnel à l’impôt sur le revenu peut ne pas bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels à l’IFI.

En l’occurrence, votre client exerce une autre activité professionnelle dont le revenu généré est très sensiblement supérieur aux revenus de l’activité LMP. Partant, la condition afférente aux 50 % des revenus, propre à l’IFI, n’est a priori pas remplie. En outre, si l’activité professionnelle exercée au Royaume-Uni est une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne pourra être considérée comme principale et ne pourra bénéficier de l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels.

Article rédigé par notre pôle solutions patrimoniales

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