IFI : La délicate question des dettes souscrites par l’intermédiaire d’une société 

La Loi de finances pour 2024 est une nouvelle fois venue modifier la méthode de détermination de la valeur taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des parts ou actions de sociétés. L’impossibilité de tenir compte de certaines dettes contractées par la société figure au cœur de ce bouleversement. 

Quel est le principe à retenir pour déterminer la valeur des parts ou actions de société au titre de l’IFI? 

C’est dans la mise en œuvre de la démarche visant à écarter de la détermination de cette valeur vénale, les dettes souscrites par la société, que les textes se montrent désormais plus restrictifs.

Quels changements pour la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière 2024 ? 

A compter de la déclaration IFI pour 2024, la prise en compte des dettes contractées, directement ou indirectement, par la société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable est exclue (notons que, depuis 2018, ce principe est de facto d’ores et déjà applicable aux redevables détenant directement un bien immobilier). Cette mesure qui n’est évidemment pas sans influence sur la détermination de l’assiette imposable de l’IFI prévoit toutefois certaines mesures de plafonnement. 

Cette dernière ne peut en effet être supérieure :

– à la valeur vénale des parts ou actions, déterminée en tenant compte de l’ensemble des dettes de la société à l’exception de celles mises en place pour une raison principalement fiscale.  

– ou si elle est inférieure, à la valeur vénale des actifs immobiliers imposables de la société, diminuée des dettes y afférentes (par assimilation à la configuration une détention en direct des biens immobiliers). 

Comment cette nouvelle restriction se cumule avec les mesures antérieures à 2024 ? 

L’émergence de cette nouvelle restriction ne doit pas faire oublier de prendre en compte les mesures antérieurs toujours applicables :  

• Certaines dettes contractées par la société ne peuvent d’ores et déjà pas être prises en compte pour la détermination de l’assiette imposable à l’IFI. Il s’agit :  
  
  
  • De dettes contractées pour l’acquisition d’un bien auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société,  
    
    
  • De dettes contractées auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour financer l’acquisition d’un immeuble ou des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration,  
    
    
  • De dettes contractées auprès d’une société contrôlée par le redevable ou les membres de son groupe familial pour financer l’acquisition d’un immeuble ou des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration.  

Il convient de noter toutefois que s’il est apporté la preuve que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ou dans des conditions normales, elles redeviennent déductibles dans les conditions de droit commun. 

• Depuis l’IFI 2019, les prêts souscrits par la société, dont le capital est remboursé à terme (prêt in fine avec un terme ou sans terme) ne sont déductibles que selon des modalités particulières. En effet, le capital restant dû, qui correspond au capital initialement emprunté, ne peut pas être porté au passif pour son montant total : un amortissement fictif doit être appliqué.
  Ainsi, pour les prêts in fine ayant un terme : le capital restant dû est réduit d’un amortissement linéaire fictif pour chaque année écoulée (emprunt initial x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / nombre d’années total du prêt). Seule la somme des annuités restant à courir est donc déductible.
  Il convient de noter que s’agissant des prêts in fine sans terme (notamment les comptes courants d’associé sans date de remboursement), il convient d’appliquer un amortissement forfaitaire de 20 ans. Le capital restant dû est donc alors réduit d’un amortissement forfaitaire et linéaire fictif d’1/20ème pour chaque année écoulée (emprunt initial x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / 20) et toujours, seule la somme des annuités restant à courir sera déductible. 

Comme on le voit, l’IFI est un impôt que le législateur suit de près et perfectionne dès qu’un « angle mort » dans son fonctionnement peut susciter, notamment s’agissant des structures organisées, des initiatives pouvant réduire son impact.  

Sur ce sujet comme pour tous ceux en lien avec la gestion de votre patrimoine, notre équipe d’ingénieurs patrimoniaux est bien entendu à votre disposition afin de vous accompagner dans vos choix au regard de votre situation ainsi que de vos objectifs et projets. 

Avertissement 

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