IFI : La délicate question des dettes souscrites par l’intermédiaire d’une société
La Loi de finances pour 2024 est une nouvelle fois venue modifier la méthode de détermination de la valeur taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des parts ou actions de sociétés. L’impossibilité de tenir compte de certaines dettes contractées par la société figure au cœur de ce bouleversement.
Quel est le principe à retenir pour déterminer la valeur des parts ou actions de société au titre de l’IFI?
Le principe de l’IFI veut bien sûr que les actions ou parts de sociétés ne soient imposables à cet impôt que pour la seule fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers imposables, détenus directement ou indirectement par la structure organisée. En cette matière, il a été posé le principe d’appliquer à la valeur vénale des titres de ladite structure, un coefficient immobilier permettant de ne retenir que cette seule fraction.
C’est dans la mise en œuvre de la démarche visant à écarter de la détermination de cette valeur vénale, les dettes souscrites par la société, que les textes se montrent désormais plus restrictifs.
Quels changements pour la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière 2024 ?
A compter de la déclaration IFI pour 2024, la prise en compte des dettes contractées, directement ou indirectement, par la société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable est exclue (notons que, depuis 2018, ce principe est de facto d’ores et déjà applicable aux redevables détenant directement un bien immobilier). Cette mesure qui n’est évidemment pas sans influence sur la détermination de l’assiette imposable de l’IFI prévoit toutefois certaines mesures de plafonnement.
Cette dernière ne peut en effet être supérieure :
– à la valeur vénale des parts ou actions, déterminée en tenant compte de l’ensemble des dettes de la société à l’exception de celles mises en place pour une raison principalement fiscale.
– ou si elle est inférieure, à la valeur vénale des actifs immobiliers imposables de la société, diminuée des dettes y afférentes (par assimilation à la configuration une détention en direct des biens immobiliers).
Il convient probablement en conséquence :
- De privilégier des stratégies excluant de mixer au bilan d’une structure organisée, des actifs immobiliers et d’autres purement financiers
- Ou si ce schéma a été retenu, de plutôt réserver la levée de dettes pour les seuls investissements immobiliers (les placements financiers étant quant à eux réalisés prioritairement sur fonds propres).
Comment cette nouvelle restriction se cumule avec les mesures antérieures à 2024 ?
L’émergence de cette nouvelle restriction ne doit pas faire oublier de prendre en compte les mesures antérieurs toujours applicables :
- Certaines dettes contractées par la société ne peuvent d’ores et déjà pas être prises en compte pour la détermination de l’assiette imposable à l’IFI. Il s’agit :
- De dettes contractées pour l’acquisition d’un bien auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société,
- De dettes contractées auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour financer l’acquisition d’un immeuble ou des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration,
- De dettes contractées auprès d’une société contrôlée par le redevable ou les membres de son groupe familial pour financer l’acquisition d’un immeuble ou des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration.
- De dettes contractées pour l’acquisition d’un bien auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société,
Il convient de noter toutefois que s’il est apporté la preuve que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ou dans des conditions normales, elles redeviennent déductibles dans les conditions de droit commun.
- Depuis l’IFI 2019, les prêts souscrits par la société, dont le capital est remboursé à terme (prêt in fine avec un terme ou sans terme) ne sont déductibles que selon des modalités particulières. En effet, le capital restant dû, qui correspond au capital initialement emprunté, ne peut pas être porté au passif pour son montant total : un amortissement fictif doit être appliqué.
Ainsi, pour les prêts in fine ayant un terme : le capital restant dû est réduit d’un amortissement linéaire fictif pour chaque année écoulée (emprunt initial x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / nombre d’années total du prêt). Seule la somme des annuités restant à courir est donc déductible.
Il convient de noter que s’agissant des prêts in fine sans terme (notamment les comptes courants d’associé sans date de remboursement), il convient d’appliquer un amortissement forfaitaire de 20 ans. Le capital restant dû est donc alors réduit d’un amortissement forfaitaire et linéaire fictif d’1/20ème pour chaque année écoulée (emprunt initial x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / 20) et toujours, seule la somme des annuités restant à courir sera déductible.
Comme on le voit, l’IFI est un impôt que le législateur suit de près et perfectionne dès qu’un « angle mort » dans son fonctionnement peut susciter, notamment s’agissant des structures organisées, des initiatives pouvant réduire son impact.
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