Loi de Finances 2017 : Nus-propriétaires, déduction des travaux
Les dépenses supportées par les nus-propriétaires au titre de grosses réparations (C. civ. Art. 606) étaient déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans, à la condition que l’immeuble soit loué par l’usufruitier. Dans l’hypothèse où l’immeuble était occupé par l’usufruitier, aucune dépense ne pouvait être retenue pour le nu-propriétaire.
Cependant, sur option, ces travaux pouvaient être déductibles à hauteur de 25 000 € par an, du revenu global, le surplus étant reportable sur les 10 années suivantes, à la condition que le démembrement provienne d’une succession ou d’une donation effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement ou entre époux ou partenaires pacsés. Aucune condition liée à la location n’était exigée.
Depuis la Loi de Finances pour 2017, le nu-propriétaire ne peut plus bénéficier de cette option. Elle a été supprimée pour les nus-propriétaires s’agissant des dépenses payées à compter du 1er janvier 2017, sauf si un devis a été accepté et un acompte versé avant le 1er janvier 2017.
La déduction des travaux, de grosses réparations ou autres est donc désormais conditionnée à la mise en location du bien :
- Si l’immeuble est loué en revenus fonciers par l’usufruitier : le nu-propriétaire peut déduire les travaux de ses autres revenus fonciers (encore faut-il qu’il reçoive des revenus fonciers provenant d’autres biens qu’il donne en location) ;
- Si l’usufruitier se réserve la jouissance du bien : aucune déduction ne peut désormais être effectuée par le nu-propriétaire.
Article rédigé par notre pôle solutions patrimoniales