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EXPERTISES PATRIMONIALES

IFI : quelles décotes peut-on pratiquer ?  

Chaque printemps, les propriétaires concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doivent déclarer leurs biens immobiliers. L’exercice repose sur l’évaluation au 1er janvier. 

photo avec une maison et un pourcentage en miniature et en bois

En 2024, les redevables de l’IFI devront déclarer la valeur vénale de leur bien au 1er janvier 2024. A cet égard, les propriétaires peuvent se référer à la base Patrim1 et aux data de l’administration fiscale2. S’agissant de la résidence principale, le législateur permet d’appliquer un abattement de 30%3. C’est d’ailleurs un abattement prévu par la loi.

Cet abattement ne peut toutefois être pratiqué que si le bien est détenu en direct. Il ne pourra pas l’être s’il est détenu par l’intermédiaire d’une société. 

En présence d’un démembrement de propriété 

Le bien faisant l’objet d’un démembrement de propriété ne donne pas droit à un abattement spécifique. L’immeuble démembré doit être déclaré par l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, en tenant compte le cas échéant de l’abattement pour résidence principale. Si, la détention du seul usufruit du bien résulte d’un testament ou d’une donation au dernier vivant, l’usufruitier reste seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. En revanche, l’imposition doit être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire quand le démembrement trouve son origine dans une succession, par exemple lorsque le conjoint survivant a exercé son option pour recueillir l’usufruit de la totalité des biens du conjoint défunt.  

Quand l’immeuble fait l’objet d’une indivision  

Un immeuble détenu en indivision doit être déclaré par chacun des indivisaires à hauteur de leur quote-part respective dans l’indivision, en tenant compte le cas échéant de l’abattement pour résidence principale. Aucune décote n’est prévue par la loi ni par la doctrine de l’administration fiscale. Toutefois une décote peut être envisagée dans certains cas particuliers :  la jurisprudence a en effet considéré qu’elle est possible quand les caractéristiques de l’indivision affectent à la baisse la valeur vénale du bien indivis. Ainsi, lorsque les indivisaires sont nombreux ou en situation de mésentente, une décote jusqu’à 30% se justifie. Elle n’est en revanche jamais applicable à une indivision entre époux séparés de biens ou partenaires de Pacs, ni entre un parent et son enfant unique. 

Quand l’immeuble fait l’objet d’une indivision  

Si la loi ne prévoit pas de décote pour les immeubles donnés en location, les conditions de la location sont susceptibles d’impacter la valeur du bien. Cette appréciation s’effectue au cas par cas selon divers éléments comme : la nature et la durée du bail restant à courir, le degré d’engagement du bailleur, etc… La justice a admis une décote de 10 à 20% pour un bail d’habitation comme un bail commercial, et une décote de 40% pour les immeubles soumis à la loi de 1948. Attention, cette tolérance ne s’applique pas aux immeubles donnés en location saisonnière, ni aux biens loués et acquis sous un régime d’investissement locatif du type Robien, Borloo, ou Scellier. 

Lorsque deux décotes sont susceptibles de s’appliquer sur un même bien, elles doivent être pratiquées l’une après l’autre. Par exemple, en présence d’une décote de 20% au titre de la location et d’une autre du même taux 20% au titre de l’indivision, la décote totale s’élève à 36% (20%+(20% de 80)).  

L’application de décotes doit donc être maniée avec précaution ! 

Achevé de rédiger la 26/03/24 

Sources :
[1] Service en ligne accessible depuis l’espace personnel du portail www.impots.gouv.fr 
[2] https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ 
[3] Article 973 du Code général des impôts 

Avertissement  

Ces informations ne sont fournies qu’à titre informatif et ne constitue ni une recommandation ni un conseil de quelque nature que ce soit. Elles s’appuient sur la règlementation et, le cas échéant, sur la jurisprudence en vigueur au moment de leur rédaction. Elles n’ont pas été élaborées en considération des situations juridiques ou fiscales de leurs destinataires. Toute personne est invitée à vérifier, le cas échéant avec ses propres conseils, les conditions d’applications et la pertinence des dispositifs décrits.  La responsabilité de Natixis Wealth Management ou de ses filiales ne saurait être engagée à quelque titre que ce soit en raison des informations contenues dans la présente communication. Celle-ci ne peut être utilisée, reproduite, diffusée ou communiquée par son destinataire en tout ou partie sans le consentement écrit préalable de Natixis Wealth Management.  

Marion Capèle Ingénieur Patrimonial