Comment transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants ?
L’immobilier occupe une place prépondérante dans le patrimoine des Français, même affective lorsqu’il s’agit de maisons de famille. Lorsque vient le moment de transmettre aux enfants, plusieurs stratégies peuvent être envisagées.
La première d’entre elles consiste à donner, de son vivant, les biens immobiliers à ses enfants. Ceux-ci reçoivent alors des parts indivises.
Donner la nue-propriété à ses enfants
Dans ce cadre, les familles peuvent recourir au démembrement de propriété, qui a notamment pour effet d’atténuer le coût fiscal de la transmission. Les parents donnent la nue-propriété du bien à leurs enfants et en conservent l’usufruit. Les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété dont la valeur dépend de l’âge de l’usufruitier. La pleine propriété est reconstituée automatiquement au décès des parents usufruitiers, sans impôt supplémentaire. Pendant la durée du démembrement, les parents usufruitiers peuvent continuer d’occuper le bien, sans toutefois pouvoir le vendre sans l’accord de leurs enfants.
Structurer la détention en société avant de donner
En présence d’une famille nombreuse, mieux vaut organiser finement la détention du bien immobilier à plusieurs avec une société. Cette seconde stratégie est recommandée quand une maison de famille a vocation à être transmise à plusieurs générations ou à plusieurs branches. Ainsi, avant la transmission, les parents donateurs constituent une société civile, à qui ils apportent le patrimoine immobilier. Ils en transmettent les parts sociales, dont toutes revêtent la même valeur. Là encore, la donation peut ne porter que sur la nue-propriété des titres.
Faciliter la détention à plusieurs
La détention et transmission du patrimoine à travers une société présente des intérêts très concrets. La société permet de dissocier la propriété du bien et le pouvoir de gestion. Les parents peuvent donc être chargés de la direction de la société, prendre toutes les décisions relatives à l’administration du patrimoine immobilier même s’ils ne détiennent qu’une faible part du capital social : les statuts de la société auront prévu toutes les règles de son fonctionnement : désignation des gérants de la société (en la personne des parents), participation aux charges, occupation du bien, location du bien etc…
Concernant les relations entre associés, tous les cas de figure peuvent être envisagés dans les statuts ou dans un pacte d’associés pour ne rien laisser au hasard : décès ou incapacité d’un associé, sortie d’un associé. Cette anticipation a pour but d’éviter les situations de blocages qui peuvent survenir.
Bon à savoir : Quel que soit le mode de détention retenu, et lorsque le patrimoine le permet, il est fortement conseillé aux parents de ne pas se défaire de la propriété de leur résidence principale de leur vivant. Il est important qu’ils puissent conserver une entière liberté de disposition, sans aucune contrainte.
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